招商蛇口财务资料研究透了，进来看结论：原蛇口工业区几乎是负资产！

通过几天的研究，我这个会计小白终于把资料都看懂了，同时也说明了本论坛基本上都是财务小白，大家见谅

 我把研究结果发布出来，并不代表我就看好或者不看好招商蛇口，我周一可能割肉也可能补仓，本文仅作研究用。

 首先，招商蛇口这么大国企，这么多顶尖人才做出来的报表，发布的任何数据，不容置疑！ 我作为一个小白曾经表示质疑，现在只能脸红。

 好了，结论：本次发行后总股本：7904092722股，发行后净资产：3.97 元/股（根据招商局蛇口控股 2015 年 6 月 30 日经审计的备考4归属母公司股东的权益除以换股吸收合并完成后的总股本计算，未考虑配套募集资金的影响。

 从上面两个数据得出，招商蛇口发行后净资产：31379248106.34元。（未考虑配套募集资金的影响），也就是：313.8亿

 我认为这全部是正确的。

 而，招商地产半年报的净值产是327.7亿。

 这说明，原蛇口工业区有限公司除去持有的招商地产的资产以外的净资产是：-13.9亿。 从账面上看，除去持有的招商地产股份，其它资产是资不抵债！报表显示，那些地账面价值目前仅仅十多个亿！ 为什么会出现这种情况，因为蛇口工业区的地在报表中不仅没有升值，反而是每年计算损耗折旧的，扣除负债就变成负净资产了，这就是国内的会计方法。

 好了，既然数据都是正确的，那蛇口工业区评估的那些地价值1400亿，我也同样给予认可。这是4月评估的，现在说涨到1700亿我一点也不怀疑，加上招商地产的300多亿（我注意到招商地产按照香港的会计方法计算也同样是300多亿，差不了多少），也就是说年报如果按照港股的净资产会计计算方法，招商蛇口净资产 2000亿。按照国内会计计算方法，净资产300多亿。按照港股恒大地产估值，给予0.7倍PB，我给招商蛇口估值 1400亿。对应股价在20元左右。如果说给予AH平均50%溢价，我给予招商蛇口2000亿估值，对应股价 30元。

 以上纯属数字分析，虽然招商蛇口这么的有价值，但是这无法指导我的操作，我也可能周一割肉，也可能补仓。

 国内的地产公司基本都是拿地->盖房->卖房 三步骤，一轮下来，三五年就搞定，地产公司手中的地升值的很少，而像蛇口工业区的地一口气持有30年并且是中国三十年升值最快的深圳区域的情况，应该算是特殊情况，造成这种特殊数据。 按照万科的估值，招商蛇口价值 90元每股！按照保利集团估值，招商蛇口价值 60元每股！

 东方财富股吧里的小散户都被这么低的净资产和这么高的PE吓坏了，纷纷骂娘呢

 附上：
 境内外会计准则差异的说明： 投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊 销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提 折旧或摊销。